Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 01/01/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Location vide
Location meublée

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives...).

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie lorsqu'il demande le paiement d'un loyer mensuel c'est-à-dire que le locataire doit payer un loyer chaque mois.

Dans ce cas, le montant du dépôt de garantie doit respecter les règles suivantes :

il ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges
il doit être indiqué dans le bail
il doit pas être augmenté en cours de bail ou lors du renouvellement de bail

Attention :

le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (par exemple, loyer à payer chaque trimestre)

Au moment de la signature du bail, le locataire peut verser le dépôt de garantie directement au propriétaire, ou par un intermédiaire qui peut être un des organismes suivants :

Soit Action logement, avec une avance Loca-Pass
Soit le fonds de solidarité pour le logement (FSL)

À savoir

si le locataire verse le dépôt de garantie en espèces, il peut exiger du propriétaire qu'il lui remette un reçu attestant que la somme remise correspond au dépôt de garantie.

Règles à respecter

- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues ou provision.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs.
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple : des états des lieux d'entrée et de sortie, de photos, constat du commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
  Charges
  Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.
  Elle ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
  La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
  Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.
- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues ou provision.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs.
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple : des états des lieux d'entrée et de sortie, de photos, constat du commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
  Charges
  Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.
  Elle ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
  La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
  Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.
- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son représentant (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple des états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat du commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son représentant (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple des états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat du commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Contestation des retenues

Le locataire peut s'aider du modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

Accéder au modèle de document

Institut national de la consommation (INC)

Démarche du locataire

Mise en demeure

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie.

Pour cela, il doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception.

Il peut utiliser ce modèle de document :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Conciliation

Lorsque le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie en dépit de cette démarche, le locataire dispose de recours qui diffèrent selon le montant du litige.

Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice.
Cette procédure est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge. La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
Pour trouver un conciliateur de justice :

Où s’adresser ?

Conciliateur de justice
Le locataire peut engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.
La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
Mais le locataire peut saisir le juge directement.
Pour trouver un conciliateur de justice :

Où s’adresser ?

Conciliateur de justice

La CDC doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est possible d'utiliser ce modèle de document :

Modèle de document
Locataire : lettre pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC)

Accéder au modèle de document

Institut national de la consommation (INC)

Cette lettre doit être adressée à la CDC du département où est situé le logement concerné.

Saisir le juge

En cas d'échec de la conciliation, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge doit être saisi dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Droit à des intérêts de retard

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.

À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au propriétaire l'adresse de son nouveau domicile.

Le propriétaire peut exiger du locataire qu'il verse un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (par exemple, régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives).

Attention :

le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie pour un bail mobilité.

- Si le propriétaire exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant :
  doit obligatoirement être indiqué dans le contrat de location (bail),
  ne doit pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges.
  
  À savoir
  
  le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.
- Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
  Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.
Le montant du dépôt de garantie est libre.
Il peut être d'1 ou 2 mois, voire davantage selon ce qui est prévu au sein du contrat de location (bail).

Au moment de la signature du bail, le locataire peut verser le dépôt de garantie directement au propriétaire, ou par un intermédiaire qui peut être un des organismes suivants :

Soit Action logement, avec une avance Loca-Pass
Soit le fonds de solidarité pour le logement (FSL)

À savoir

si le locataire verse le dépôt de garantie en espèces, il peut exiger du propriétaire qu'il lui remette un reçu attestant que la somme remise correspond au dépôt de garantie.

- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues ou provision.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs.
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple : des états des lieux d'entrée et de sortie, de photos, constat du commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
  Charges
  Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.
  Elle ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
  La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
  Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.
- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues ou provision.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est la somme que le propriétaire a le droit de garder. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs.
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple : des états des lieux d'entrée et de sortie, de photos, constat du commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
  Charges
  Si les charges sont récupérables, le propriétaire procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La provision doit être fixée à l'appui de justificatifs.
  Elle ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
  La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des retenues) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
  Rien n'empêche toutefois le locataire et le propriétaire de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.
- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 1 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son mandataire (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple des états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat du commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
- Délai
  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.
  Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire, qui peut les remettre :
  en mains propres au propriétaire ou à son représentant (l'agent immobilier),
  ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  Retenues
  Une retenue est une somme restant au propriétaire. Il peut s'agir, par exemple :
  d'impayés de loyers ou de charges,
  de frais liés aux dégradations ou travaux locatifs
  Le propriétaire doit justifier la retenue sur le dépôt de garantie en remettant au locataire de documents. Il peut s'agir par exemple des états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat du commissaire de justice, devis ou factures, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Démarche du locataire

Mise en demeure

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est possible d'utiliser ce modèle de document :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Conciliation

Lorsque le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie en dépit de cette démarche, le locataire dispose de recours qui diffèrent selon le montant du litige.

Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice.
Cette procédure est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge. La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
Pour trouver un conciliateur de justice :

Où s’adresser ?

Conciliateur de justice
Le locataire peut engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation.
La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
Mais le locataire peut saisir le juge directement.
Pour trouver un conciliateur de justice :

Où s’adresser ?

Conciliateur de justice

La CDC doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est possible d'utiliser ce modèle de document :

Modèle de document
Locataire : lettre pour saisir la commission départementale de conciliation (CDC)

Accéder au modèle de document

Institut national de la consommation (INC)

Cette lettre doit être adressée à la CDC du département où est situé le logement concerné.

Saisir le juge

Droit à des intérêts de retard

En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.

Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au propriétaire l'adresse de son nouveau domicile.