Le locataire d'un bail commercial peut-il céder son bail ?
Vérifié le 15/05/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice
Le locataire qui exploite un fond de commerce peut céder son bail commercial au cours de son activité. La cession du bail commercial est libre. Le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail. Toutefois, le contrat peut contenir des clauses permettant au bailleur d'encadrer les conditions de cession du bail. Par exemple, une clause imposant la participation du bailleur à l'acte de cession.
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire. Par conséquent, le locataire peut céder son bail :
En cédant son fonds de commerce dont le bail commercial représente un des éléments,
En cédant le droit au bail seul.
Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, il est cédé moyennant le paiement d'une indemnité prévue dans le contrat de cession de bail.
La valeur du droit au bail n'est pas liée au chiffre d'affaires, ni au bénéfice. Elle est négociée par les parties qui décident par la suite du prix. Celui-ci sera mentionné dans le contrat de cession de bail commercial.
La cession permet également au nouveau locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail.
Le locataire peut choisir de céder son droit au bail seul sans être obligé de l'englober dans la vente du fonds de commerce. C'est-à-dire qu'il va céder son bail tout en gardant la propriété du fonds de commerce.
Par conséquent, le locataire ne cède pas la clientèle, les outils de production ou l'enseigne. Il cède uniquement le droit de se maintenir dans le local vis-à-vis du bailleur.
La cession du droit au bail ne conduit pas à la conclusion d'un nouveau bail. Les obligations restent inchangées, car le cessionnaire (nouveau locataire) prend la place du cédant (locataire initial) pour la durée restant à courir dans le bail.
Par conséquent, le bail commercial est toujours le même, mais ce sont les parties au contrat qui changent. De plus, le changement de titulaire du bail ne constitue donc pas un motif suffisant pour déplafonner le loyer. C'est-à-dire qu'il n'y aura pas une augmentation du loyer.
La cession du droit au bail peut être payant ou gratuite.
Lorsque le locataire cède son bail seul sans son fonds de commerce, l'accord du bailleur est nécessaire.
De ce fait, il est tout à fait possible d'insérer dans le contrat de bail une clause qui interdit au locataire (initial) de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce. L'insertion de cette clause dans le contrat se justifie par le fait qu'une cession isolée du droit au bail entraîne souvent le changement de l'activité initialement pratiquée dans le local commercial.
La cession du fonds de commerce correspond à une cession totale de l'activité commerciale qui est exploitée dans le local.
Toutes les clauses contenues dans le contrat de bail qui vont interdire au locataire de céder son droit au bail à l'occasion de la cession du fonds de commerce ne sont pas prises en compte.
Lorsqu'un exploitant d'un fonds de commerce décide de céder son fonds à une personne qui reprend la même activité commerciale et la même clientèle, le bailleur n'a pas le droit de s'opposer à la vente
De plus, si le locataire cède son fonds de commerce dans l'intégralité, le bailleur ne peut pas lui interdire de céder son droit au bail en même temps que le fonds de commerce.
En revanche, la cession peut être soumise à certaines conditions. Par exemple, une clause d'agrément ou une clause qui n'autorise la cession du bail qu'en cas de vente totale du fonds, à l'exclusion de toute vente partielle.
Une clause d'agrément oblige le locataire à obtenir l'accord du bailleur avant toute cession. L'objectif de cette clause est de limiter la cession et elle n'a pas pour but d'interdire au locataire d'effectuer la cession.
Le contrat peut contenir une clause de solidarité. C'est-à-dire que le locateur initial (vendeur du fonds) et le nouveau locataire (acquéreur) seront solidaires vis-à-vis du bailleur pour le paiement des loyers et charges et l'exécution des obligations du bail.
En cas de non paiement des loyers par le nouveau locataire, le bailleur va demander au locataire initial de payer les arriérés de loyer.
Le bailleur peut invoquer cette garantie solidaire que pendant 3 ans à compter de la cession du bail.
Toutefois, le bailleur doit informer le locataire initial dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être payée.
Exemple
Si vous êtes le nouveau locataire et que vous n'avez pas payé le loyer au 15 septembre 2020, le bailleur doit informer le locataire initial avant le 15 octobre 2020.
En revanche, le bailleur peut faire jouer la garantie solidaire jusqu'au 15 septembre 2023. Après cette date, il ne pourra plus l'utiliser.
La clause de solidarité en matière des baux commerciaux ne s'applique pas en cas de redressement judiciaire.
À savoir
la mairie a un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce et de bail commercial.
Lors de la cession du bail, certaines formalités sont prévues.
Un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant.
La cession doit être notifiée au bailleur par voie de commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour lui être opposable, sauf si la cession est acceptée par le bailleur dans l'acte de cession lui-même.
En cas de non respect des formalités de cession, la cession ou la vente du bail ne peut pas avoir lieu. Le non respect peut également entraîner la résiliation et/ou le non-renouvellement du bail.
